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经典案例

翁旭东与戴敏房屋租赁合同纠纷二审

  当事人信息

  上诉人(原审原告):翁旭东,男,1980年7月3日生,汉族,住浙江省泰顺县。

  委托诉讼代理人:王永超,男,1983年3月6日生,汉族,住江苏省南京市浦口区。

  被上诉人(原审被告):戴敏,男,1987年10月31日生,汉族,住江苏省南京市浦口区。

  委托代理人:***,江苏德誉法钧律师事务所律师。

  审理经过

  上诉人翁旭东因与被上诉人戴敏房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市浦口区人民法院(2017)苏0111民初6134号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

  一审原告诉求

  翁旭东向一审法院起诉请求:1.判令戴敏承担翁旭东损失暂定人民币100万元;2.判令戴敏承担违约责任;3.诉讼费由戴敏承担。翁旭东在一审庭审中明确要求戴敏赔偿损失1387515元,包括三个商户的解约损失1262515元及戴敏收取王家金的租金120000元及5000元的消防罚款。

  一审法院查明

  一审法院认定事实:2015年4月11日翁旭东与戴敏签订一份《房屋租赁合同》,约定由戴敏将位于南京市浦口区营业楼面积约4000平方米的房屋及仓库转租给翁旭东经营使用,租期自2015年4月28日至2023年4月27日。年租金为165万元,分两期支付,签署合同时支付50万元,待超市正式开业时支付35万元,剩余租金于2015年10月1日支付,第二年租金提前2个月支付,第4、5年租金在第3年租金基础上上浮5%,第六年租金上浮10%。装修期为合同签署之日至2015年5月10日,装修期免房租,正式租金从2015年5月10日起算。合同第4条约定翁旭东须按时交纳水电费和房屋租金,逾期一个月经过戴敏书面通知仍不改正的,戴敏终止双方租赁合同,损失由翁旭东承担。合同第5条约定,翁旭东租赁房屋用于经营超市,需要办证照手续(消防、工商和卫生食品等)戴敏积极提供配合,消防费用超过30万元以上部分由戴敏承担,并提供上述房屋原始租赁合同,且征求房屋业主南京大桥商场书面同意翁旭东经营超市使用。戴敏认为该份合同已经作废,并在庭审中提交《房屋租赁合同》一份,合同约定内容与上述一致,但在合同第5条约定了租赁期内不得擅自转让,手写部分载明另外约定原签字涂改协议无效。翁旭东认为戴敏提交的《房屋租赁合同》不是其本人签名。翁旭东认可其于2015年4月11日拿到房屋后开始装修,戴敏认可未将仓库交付给翁旭东。翁旭东主张在其租赁涉案房屋前戴敏将涉案房屋中的一间商户租给案外人王家金,当时约定王家金支付的租金由翁旭东收取,但至今未收取。戴敏对此不予认可。

  另查明,南京市公安消防支队浦口区大队向南京市浦口区翁旭东百货超市店发出[2017]第0322号《责令限期改正通知书》,载明存在如下违法行为:1.未依法进行竣工验收消防备案;11.超市设酒类仓库,未作防火分隔且仓库内酒品货架为木质材料搭建,责令其于2017年7月3日及7月27日前改正。

  一审庭审中翁旭东向法院提交2015年6月28日南京市浦口区翁旭东百货超市店与包忠文签订的房屋租赁合同和2016年1月19日南京市浦口区翁旭东百货超市店与包忠文签订的解除协议,2015年10月15日南京市浦口区翁旭东百货超市店与方德忠、夏旭静签订的房屋租赁合同和2016年5月7日南京市浦口区翁旭东百货超市店与方德忠、夏旭静代表的南京快手网络科技有限公司签订的解除协议,2015年8月18日南京市浦口区翁旭东百货超市店与翁卿康签订的房屋租赁合同和2015年10月12日南京市浦口区翁旭东百货超市店与翁卿康签订的解除协议,证明翁旭东赔偿商户的损失合计1262515元。

  一审法院认为

  一审法院认为,当事人对自己提出的主张有责任提供相应的证据予以证明。翁旭东主张戴敏未向其提供消防安全许可证,也没能提供南京大桥商场同意翁旭东经营超市的书面许可文件。但无论是翁旭东提供的《房屋租赁合同》还是戴敏提供的《房屋租赁合同》中均未约定戴敏有向翁旭东提供消防安全许可证的义务。故翁旭东并没有证据证明其受到南京市公安局消防支队浦口大队的处罚系由戴敏造成。翁旭东也未能提供证据证明其与商户之间解除协议并赔偿商户损失系由于戴敏的原因造成,翁旭东也没有证据证明因南京大桥商场未提供书面许可文件对其经营造成了影响,在翁旭东经营期间南京大桥商场对翁旭东经营超市的行为也未提出异议,故对翁旭东主张戴敏赔偿其与商户解除协议的损失证据不足,法院不予认可。对翁旭东要求戴敏赔偿案外人王家金租金损失的诉讼请求,翁旭东并没有证据证明其与戴敏之间对王家金的租金归属进行约定,故法院对此不予支持。对翁旭东要求戴敏赔偿其消防罚款5000元的诉讼请求,因消防罚款的处罚对象是翁旭东,翁旭东要求戴敏承担没有事实及法律依据,故法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,一审法院作出判决:驳回翁旭东的诉讼请求。

  上诉人诉求

  翁旭东上诉请求:撤销一审判决,改判支持上诉人一审的诉讼请求;由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由:一、被上诉人没有按照约定履行配合义务,致使租赁房屋无法取得消防许可,应当承担相应责任。租赁房屋南京大桥商场至今既没有产权证也没有土地使用证,在建造时也没有取得建筑许可证、规划许可证,正由于缺乏上述合法手续,所以该房屋竣工时就没有通过消防安全验收。按照《中华人民共和国消防法》的规定,大桥商场作为人员密集型的商业经营场所在没有取得消防验收许可的条件下是不可以经营使用的,因此,正是因为被上诉人没有履行合同约定的配合义务,提交办理消防许可的基础资料,致使上诉人因缺乏办理消防验收的基础和前提条件,无法获得通过并被处以行政处罚,对此被上诉人是应当承担责任,一审法院认定被上诉人无责是错误的。二、商户退铺的事实与公安消防部门的行政处罚有着明显的因果关系,被上诉人应当承担责任。因消防不合格被公安消防部门处罚的消息传开以后,广大商户纷纷前来讨要说法,更有甚者要求退铺并赔偿损失,考虑到上诉人作为出租方,给承租人提供安全合法的经营场所是出租方应尽的责任,上诉人对所有商户做了耐心细致的工作并答应予以一定的补偿,对少数坚持要求退铺的几家商户做了提前解除合同并予以了相应补偿,总计1262515元。如果被上诉人出租的房屋是经过消防备案登记的房屋,如果被上诉人能够提供办理消防许可的基础材料(产权证、土地使用证),那么上诉人是不会受到处罚的,不受到处罚,上诉人也不会对商户构成违约,当然也不会遭受提前解约并赔偿损失,此间因果关系非常明显,上诉人的损失是被上诉人不按约履行义务所致,但是一审法院却没有依法认定。综上,根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条规定,案涉的南京大桥商场没有通过竣工验收消防备案,因此不能投入使用,由于被上诉人不能提供消防备案的基础资料,致使上诉人无法办理消防许可,致使租赁物无法正常使用,根据合同约定及法律规定,被上诉人对此事要承担全部责任,请求二审法院依法裁判,支持上诉人的全部诉讼请求。

  被上诉人答辩

  戴敏辩称,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求依法驳回上诉人的上诉请求,维持原判。一、根据合同的约定,戴敏仅是在上诉人办理消防许可时履行配合义务,而不是承办义务。戴敏在承租时就已经与南京大桥商场约定,由南京大桥商场配合戴敏办理消防许可,实际上是南京大桥商场有办理消防许可的配合义务。先由南京大桥商场配合戴敏办理手续后,戴敏才配合上诉人办理相关手续。因为南京大桥商场没办法提供房产证和土地证,故没办法办理消防许可的手续,这个事实上诉人也是知情的,因此没有办理消防许可手续并非戴敏的过错,故戴敏不应当承担未办理消防许可的相关责任。二、南京大桥商场系戴敏通过二轮招投标程序承租而来。在戴敏承租之前,南京大桥商场是由苏果超市在经营,南京大桥商场并非是在戴敏承包以后才新设的商场或者超市,此前苏果超市也是一直正常经营,也没有因为消防许可而影响到其营业。并且上诉人在承租期间相关的消防部门作出的处理,也主要是因为上诉人自己设立的酒类仓库未做防火分隔,且仓库内酒品货架为木质材料搭建,而被处罚,并非是因为没有消防许可被处罚。因此上诉人受到的处罚与消防许可是否领取没有关系,也与戴敏没有关系。三、上诉人在承租南京大桥商场之前,对于南京大桥商场没有取得消防许可是明知的。其知道南京大桥商场没有消防许可,仍然愿意与戴敏签订租赁合同,因此戴敏没有向上诉人隐瞒相关的事实,根据合同的约定,也应该由上诉人自己向消防部门申办相关手续。戴敏只是在其中承担配合义务,即如果南京大桥商场向戴敏提供房产证和产权证,戴敏相应的提供给上诉人。四、根据双方租赁合同第五条的约定,租赁期内不得擅自转让。上诉人在承租大桥商场后未经戴敏同意,也没有经南京大桥商场的同意,擅自将相关的商铺转租给其他商户,违反了合同的约定。上诉人在本案诉讼中称相关住户因消防不合格被处罚,商铺停业而解除合同造成损失。是上诉人违反合同约定,擅自转租,商户要求其承担赔偿损失,也是商户与上诉人之间的合同约定,与戴敏无关。五、是否存在相关的商户,以及相关的商户有无损失,损失有多少,损失的原因究竟是什么,戴敏是不知情的。一审法院也没有查清。在此情形下,要求戴敏承担这些所谓的损失,没有事实和法律依据。

  本院查明

  经审理查明,一审法院查明的事实属实,本院依法予以确认。

  另查明,戴敏起诉翁旭东、兰成昌租赁合同纠纷一案,南京市浦口区人民法院作出(2018)苏0111民初5987号民事判决,一审法院认为,翁旭东长期拖欠租金,戴敏有权解除与翁旭东签订的租赁合同,且戴敏已经行使解除权,故双方签订的合同已经解除。合同解除后,尚未履行的终止履行,故对戴敏要求翁旭东搬离的诉讼请求一审法院予以支持。对戴敏要求兰成昌承担责任的主张没有事实及法律依据,不予支持。判决:一、翁旭东于判决生效之日起三十日内搬离位于南京市浦口区南京大桥商场营业楼的房屋;二、翁旭东于判决生效之日起五日内向戴敏支付欠付的租金140000元,并按照每年153万元的标准向戴敏支付自2017年5月13日至实际迁出之日止的费用。戴敏不服该判决提起上诉,本院作出(2018)苏01民终7152号民事判决,驳回上诉,维持原判。该生效民事判决还认定如下事实:2015年1月28日,戴敏与南京大桥商场签订《房屋租赁协议》一份,约定南京大桥商场将位于浦口区营业楼面积约4000平方米的房屋及仓库租给戴敏使用,租期自2015年4月28日至2023年4月27日。租金为第一年到第五年每年租金160万元(含税),扣除房产租赁税(由戴敏缴纳),实付租金132万元,第六年起年租金递增6%(三年不变)。协议约定戴敏自行办理各种证照手续,南京大桥商场有义务协助办理。1986年10月24日,原南京市计划委员会向浦口区计划经济委员会发出《关于同意开设南京大桥商场的批复》中同意在环形广场北侧开设南京大桥商场。位于南京市浦口区产归南京大桥商场所有,该房产规划用途为非住宅类建筑,尚未办理产权证书。

  还查明,原告南京大桥商场、被告戴敏、第三人翁旭东房屋租赁合同纠纷一案,南京市浦口区人民法院(2018)苏0111民初3585号民事判决,判决:一、解除南京大桥商场与戴敏于2015年1月28日签订的《房屋租赁协议》;二、戴敏于判决生效之日起十日内向南京大桥商场支付欠付的租金980000元及利息(其中320000元自2017年6月28日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期银行贷款利率计算利息;660000元自2017年12月28日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期银行贷款利率计算利息)。戴敏不服,提起上诉。本院经审理认为,南京大桥商场已将涉案房屋交付给戴敏使用,戴敏应按合同约定支付租金。涉案房屋虽未办理房屋所有权证和土地使用证,但其建设时经政府相关部门审批,且南京大桥商场在与戴敏签订房屋租赁协议之前,已在投标约定书中明确租赁物未办理房产证和土地证,由此可以认定,戴敏对涉案房屋没有所有权证和土地使用证是知情的,其应当预见因此可能产生的风险,并承担相应的后果。房屋租赁协议约定戴敏自办各种证照手续(消防、工商等),南京大桥商场有义务协助戴敏办理。现戴敏没有充分证据证明其要求南京大桥商场履行协助义务,而南京大桥商场拒绝履行,故戴敏应承担举证不能的法律后果。戴敏无正当理由未按合同约定的期限支付租金,在南京大桥商场催告后,仍未按合同约定支付,导致南京大桥商场合同目的不能实现,南京大桥商场要求解除其与戴敏之间的房屋租赁协议,符合法律规定。戴敏上诉称解除合同条件未成就的上诉理由,法院不予采纳。遂于2019年1月15日作出(2018)苏01民终6972号民事判决,驳回上诉,维持原判。

  以上事实有《房屋租赁合同》、《责令限期改正通知书》、解除协议、(2018)苏01民终7152号民事判决、(2018)苏01民终6972号民事判决及当事人陈述等证据证实。

  本院认为

  本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房屋虽未办理房屋所有权证和土地使用证,但其建设时经政府相关部门审批。对于戴敏与翁旭东签订的租赁合同,因翁旭东长期拖欠租金,戴敏行使解除权,法院生效判决已经予以认定。现翁旭东要求戴敏赔偿其转租商户解约损失1262515元及戴敏收取王家金的租金120000元及5000元的消防罚款。本院认为,翁旭东不能证明其受到消防处罚系由戴敏造成,其二审中提供消防补充协议一份,亦陈述消防验收不合格的责任应当由戴成根负责,与本案不具有关联性。翁旭东不能提供证据证明其与商户之间解除协议并赔偿商户损失的责任在于戴敏,故翁旭东要求戴敏赔偿该损失依据不足。翁旭东对其有权收取王家金的租金并未提供证据予以证明,对其该项主张,本院亦不予支持。

  综上所述,翁旭东的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

  判决结果

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费13800元,由翁旭东负担。

  本判决为终审判决。

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